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이주 예정 정비구역 35곳 중 32곳 은행 대출만으로 자금 부족

조합원 지위양도 제한에 매매 불가 151건…분담금·노후자금 등 실수요자 불편

차 의원 “투기 방지와 주민 피해 구분해야…정부와 규제 개선 협의 필요”

(PPSS 정성남 기자) 서울시가 주택공급 확대를 추진하고 있지만 정비사업 현장에서는 이주비 대출 규제와 조합원 지위양도 제한이 사업 추진의 걸림돌로 작용하고 있다는 지적이 나왔다.

특히 올해 이주하거나 이주를 앞둔 서울지역 정비구역 35곳 가운데 14곳은 추가 이주비 조달이 불확실한 것으로 나타나, 자금 확보가 지연될 경우 주민 이주와 착공 일정에도 차질이 발생할 수 있다는 우려가 제기됐다.

서울특별시의회 차인영 의원(국민의힘·영등포구3)은 지난 4일 열린 서울시 주택실 행정사무감사에서 정비사업 이주비 대출 규제와 조합원 지위양도 제한에 따른 현장 피해를 지적하며 서울시에 정부와의 적극적인 제도개선 협의를 촉구했다.

서울시가 제출한 자료에 따르면 올해 이주 중이거나 이주 예정인 정비구역 35곳 가운데 32곳은 은행 대출만으로 필요한 이주비를 충당하기 어려워 시공사 보증에 의존하는 것으로 나타났다.

이 가운데 18곳은 시공사 보증을 통해 추가 자금을 조달했으나 높은 금리 부담을 안고 있으며, 나머지 14곳은 시공사 보증이 어렵거나 협의가 완료되지 않아 추가 이주비 확보가 불확실한 상태다.

이는 이주비 대출 규제가 정비사업 추진 과정에서 자금 조달 문제로 연결될 수 있음을 보여주는 사례다.

정비사업에서 이주비는 기존 주택을 비우고 공사를 시작하기 위해 필요한 자금이다. 조합원과 거주자의 이주가 완료되지 않으면 철거와 착공 일정도 영향을 받을 수 있다.

특히 시공사 보증을 통한 자금 조달은 대출 부족분을 충당하는 수단이지만, 보증 가능 여부와 금융비용에 따라 조합 및 조합원의 부담이 달라질 수 있다.

차 의원은 정비사업 이주비가 일반적인 주택 구입 목적의 대출과 성격이 다르다는 점을 강조하며, 사업 특성을 고려한 담보인정비율(LTV) 규제 개선이 필요하다고 주장했다.

또한 서울시가 정부에 건의한 이주비 대출 LTV 상향과 관련해 공식 회신 여부와 협의 진행 상황을 확인하고, 현장의 어려움이 해소될 수 있도록 지속적인 협의를 요청했다.

서울시가 주택진흥기금을 통해 마련한 500억 원 규모의 이주비 융자사업에 대해서도 지원 실적을 점검하며 시 자체 재원만으로는 정비사업 현장의 자금 부족 문제를 해결하는 데 한계가 있다고 지적했다.

정비사업을 통한 주택공급 실적도 제시됐다.

서울시 자료에 따르면 2023년부터 2025년까지 준공된 정비구역 59곳에서는 기존 주택보다 약 2만 호가 늘어나 공급 물량이 36.4% 증가한 것으로 나타났다.

차 의원은 이러한 실적을 근거로 정비사업이 서울의 주택공급 확대에 기여하고 있다며, 이주비 조달 문제로 사업 추진이 지연되지 않도록 제도적 지원이 필요하다고 강조했다.

조합원 지위양도 제한에 따른 재산권 행사 문제도 행정사무감사에서 제기됐다.

서울시가 올해 초 실시한 규제영향 설문조사에서는 조사 대상 정비구역 117곳 가운데 62곳에서 조합원 지위양도 제한으로 인한 매매 불가 사례 151건이 확인됐다.

조합원 지위양도 제한은 정비사업 과정에서 투기적 거래를 방지하기 위한 제도지만, 실제 현장에서는 투기 목적과 무관하게 주택을 처분해야 하는 주민들에게도 제약이 발생할 수 있다는 것이 차 의원의 지적이다.

차 의원은 조합원들이 추가 분담금 부담이나 주거 이전, 노후자금 마련 등의 사유로 주택 매각이 필요한 경우가 있으며, 상속으로 일시적인 다주택자가 된 주민들도 거래 제한으로 어려움을 겪을 수 있다고 설명했다.

이에 따라 투기 방지를 위한 규제 취지는 유지하되, 불가피한 사정으로 주택을 처분해야 하는 주민들의 사례를 면밀히 검토해 합리적인 제도개선 방안을 마련할 필요가 있다고 주장했다.

특히 서울시가 현장에서 확인된 구체적인 사례를 정부에 전달하고, 조합원 지위양도 제한에 따른 예외 적용이나 규제 개선 가능성을 적극적으로 협의해야 한다고 주문했다.

다만 이주비 대출 규제는 가계부채 관리와 부동산시장 안정이라는 정책 목적도 갖고 있는 만큼, 규제 완화가 금융시장과 주택시장에 미칠 영향에 대한 검토도 필요하다.

조합원 지위양도 제한 역시 투기적 거래를 억제하기 위한 장치인 만큼, 실제 거주 및 처분 필요성이 인정되는 사례와 투자 목적의 거래를 구분할 수 있는 기준 마련이 중요한 과제로 꼽힌다.

정비사업을 통한 주택공급 확대가 실질적인 성과로 이어지기 위해서는 사업 인허가뿐 아니라 이주비 조달, 주민 이주, 조합원 권리관계 등 착공 이전 단계에서 발생하는 문제를 함께 해결해야 한다는 지적이다.

서울시가 정부와의 협의를 통해 이주비 금융지원과 조합원 지위양도 제한 문제에 대한 개선책을 마련할 수 있을지 주목된다.

출처 : ㅍㅍㅅㅅ PPSS (https://www.ppss.kr)